各乡、镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各直属机构：
《加强我市物业管理工作的补充规定》《巢湖市老旧住宅小区改造后物业管理补充规定》已经市政府第10次常务会研究同意，现予印发，请认真遵照执行。
年8月13日
关于加强我市物业管理工作的补充规定
为切实提升我市物业服务水平，实现物业服务标准化，提高小区业主生活品质，构建和谐社会，年5月市政府第次常务会议研究通过了《关于加强物业管理工作的实施意见》（巢政办[]45号）。现结合一年来我市物业管理工作实际，同时防止物业“烂尾”，就有关工作补充规定如下：
一、关于物业准入机制
(一)物业行政主管部门加强对物业服务企业监管，将重合同守信用、无违法违规记录的物业服务企业纳入巢湖市物业服务企业信用信息库，入库的物业服务企业方可参与物业管理经营活动。
(二)物业服务企业通过政府公共资源交易平台或者其他公开招标方式选聘。
(三)无物业管理小区由所在社区负责，一律实行社区准物业化管理。
(四)政府投资安置小区原则上实行社区准物业化管理，由所在社区准物业综合服务中心提供物业服务。秩序维护、保洁服务、绿化养护等工作可以采取切割外包的方式，选择专业化公司提供服务。
(五)物业服务合同（含前期）必须经物业行政主管部门审查、备案。
二、物业管理经费收支监管机制
(一)我市范围内物业管理项目应当建立物业资金共同管理专户，所有收支必须纳入共管账户，接受物业行政主管部门、税务部门的监督。
(二)物业服务企业应当每季度在物业管理区域公开、公示收支情况。
(三)物业服务企业收取物业费及其他相关费用应当使用正式税务发票。
(四)市物价部门会同物业行政主管部门和税务部门每季度对物业服务企业依法进行专项督查巡查。
(五)物业行政主管部门对物业服务企业财务管理不规范等情形可责令整改、限制支出等，违反法律法规规定的由相关部门依法查处。
三、物业服务定期考核和业绩相挂钩机制
市物业管理工作领导小组办公室依据《巢湖市物业管理工作考核暂行办法》（巢物管办[]1号），每半年委托第三方对物业服务项目进行综合考核，考核结果分满意、基本满意和不满意，并将考核结果进行通报；每年度根据考核结果对物业服务企业进行排名，对排名前10位的物业服务企业予以表彰奖励；对排名后10位的物业服务企业给予“约谈”、“通报”、“降低物业服务等级”、“记入信用等级”直至从企业信用信息库中除名。
巢湖市老旧住宅小区改造后物业管理补充规定
为加强我市老旧住宅小区物业管理，改善人居环境，促进和谐社区建设，年5月29日市政府第次常务会议研究通过《巢湖市老旧小区改造后物业管理办法》，该办法有效期2年。年我市对老旧小区实行大规模改造，现根据改造情况，就改造后的老旧小区物业管理作如下补充规定。
一、管理模式
改造后的老旧小区实行社区准物业化管理，即以社区为单位，组织成立社区准物业综合服务中心，为小区住户提供公共区域保洁服务、小区内安全秩序维护服务、停车秩序维护服务、公共设施维保服务、公共绿化养护服务、小区内道路保养服务、房屋共用部位维修管理服务等，并向住户收取服务成本费用。
二、人员安排
社区准物业综合服务中心管理人员可与社区工作人员、业主委员会成员交叉任职。
社区准物业综合服务中心其他服务人员由街道办事处统一招聘。
三、服务内容
市房地产管理部门会同街道办事处建立健全社区准物业化管理各项规章制度及服务内容和服务标准。
街道办事处根据本辖区内老旧住宅小区的数量、建筑面积、户数等划分准物业管理区域，由聘用的物业服务人员具体负责老旧住宅小区的公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护等准物业管理工作，也可以采用切割外包方式交由专业化公司提供物业服务工作。
四、相关补贴
社区准物业化管理费用实行政府补贴，政府补贴纳入市财政预算。
应急资金。每年安排应急处置资金万元，主要用于小区消防、供水、供电、排水等重大公共设施设备紧急维修。
物业费补助。按照户均每月10元标准补助准物业管理单位；根据年度考核结果，良好的小区户均每月补贴15元；优秀的小区户均每月补贴17元。补贴费用由街道办事处根据辖区内实施社区准物业化管理小区的户数按年度上报。
实施社区准物业化管理的老旧住宅小区中低保户、特困人员，可以凭民政部门核发相关证明向街道办事处申请减免物业服务费，减免部分纳入政府补贴范围。
政府性投资安置小区原则上实行社区准物业化管理，在交付五年后相关补贴标准参照社区准物业化管理补贴标准执行。
五、收费标准
社区准物业化管理服务收费要按照全覆盖、低收费、有补贴要求，不以盈利为目的，收费标准遵循补偿部分服务成本以及费用与服务内容相适应的原则。
社区准物业综合服务中心收取物业管理服务成本费以及其他相关费用应建立账户，接受监管。
社区准物业化管理服务基准收费标准原则上暂定为每月每平方米建筑面积0.30元左右。政府投资安置小区物业服务基准收费标准，多层原则上暂定为每月每平方米建筑面积0.50元左右；高层原则上暂定为每月每平方米建筑面积0.80元左右。上述收费标准必须低于同区域、同档次市场化收费标准。
由社区准物业综合服务中心收取的小区内公共路面停车、物业管理用房出租、广告设置等经营性收入，专项用于住宅小区物业管理，以弥补小区物业服务经费不足。
小区停车费用以低于市场化标准收取，具体标准由各街道办事处根据不同区域、不同地段自行制定。
其他收费标准参照物价部门核定的标准执行。
六、考核奖惩
社区准物业化管理工作一并纳入巢物管办〔〕1号文件（《关于印发巢湖市物业管理工作考核暂行办法的通知》）整体的物业管理考核体系中，实行同考核、同奖惩。
社区准物业化管理工作具体考核细则由市房地产管理部门制定，并委托第三方实施监督考核。
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