6月6日，上海和江苏方面签署的《通州湾新出海口开发建设战略合作框架协议》和《南通新机场合作共建协议》尤为引人注目。这意味着：江苏将通过跟上海的深度合作，增加一个门户型的大机场，和一个重要的“新出海口”。两个利好都落在了南通。
上海会“拿下”南通吗？
我们是强政府模式，发展经济所需要的资金、政策、甚至重大项目，都掌握在政府手里；政府官员在政绩考核制度推动下工作，对“政绩是谁的”高度敏感。所以在中国，行政区划调整是推动经济发展最有效的方式。比如济南拿下莱芜，合肥拿下巢湖，成都拿下简阳，都是沿着这个思路。近年来，官方又在尝试跨行政区的合作，试图通过设置合理的“业绩分成模式”，来打破行政区划的“魔咒”。这个尝试是有益的，但仍然不如“让中心城市扩容”来的简单、有效。
在长三角一体化中，最引人瞩目的是“上海第三机场”设在哪里。上海面积只有多平方公里，空域的限制，让上海很难在本地兴建第三机场。就连面积1.6万平方公里的北京，都被迫把新机场的一半，建在了廊坊的土地上。而面积接近2个上海的成都，当初吞并简阳，也是为了建设第二机场。
苏州是中国制造业的重镇，人口非常稠密。仅制造业的从业人员，年末就达到了万人，仅次于深圳。苏州真实的常住人口，当在万以上。但官员们不这样想，他们往往希望用大项目带动更多地区的发展。比如广州和深圳的第二机场，都被放在了其他城市，而且是比较远的地方。广州第二机场在肇庆和佛山交界，深圳第二机场在惠州市区的东部。
按照这个逻辑，上海第三机场一定不会在苏州。因为苏州已经非常发达了。另外，苏州人本来就是虹桥机场的菜。
去南通，面向整个苏北，会有更大增量。另外：南通地处长江口北部，在南通修建新机场，有利于上海成为一个“跨越长江口”的城市，这样上海南面通过洋山港扼守钱塘江门户，北面通过新机场、新港口独占长江口，城市发展将呈现“两翼张开”的局面。更何况，上海在江苏盐城还有数百平方公里的飞地，在南通修建“第三机场”有利于“催旺”上海的飞地。
“上海优先”的原则是显而易见的——而南通新机场，一跃超过了杭州、南京、合肥这三个“区域航空枢纽”。据媒体报道，南通新机场（上海第三机场）的选址基本完成，可能是在“通州二甲和海门四甲交界处附近”。至于正式官宣，据说“可能在1个月之内”。
南通新机场的诞生，将全面提升南通在长三角的地位。未来将有大量的基础设施，联系南通新机场和上海，比如高铁、城际、地铁快线和普线，还有高速公路。在这些基础设施里，最引人注目的是“北沿江高铁”。
但南通的雄心，显然不仅仅在于“上海第三机场”，还在于江苏省“第二出海口”。
江苏海岸线上只有连云港一个真正的大港。所以，江苏在南通东部的“南通湾”设计了一个新的“主出海口”。根据江苏的规划：
到年，通州湾港区将基本形成集装箱运输枢纽功能的港口基础设施及集疏运体系，航运要素集聚和资源配置能力增强，建成长江下游重要的航运枢纽，成为长江集装箱运输的新出海口;
到年，建设成为全省港口一体化发展的示范区、上海国际航运中心北翼枢纽港的核心港口、长三角一体化发展的重要引擎、长江经济带高质量发展的重要依托，集装箱吞吐能力超万标箱。
6月6日，《通州湾新出海口开发建设战略合作框架协议》，明确提出：依托上海国际航运中心建设，规划建设南通通州湾长江集装箱运输新出海口，推动长三角港口协同发展，打造具有国际竞争力的世界级港口群。这样，南通的新机场、新港口，都纳入了上海的整体规划，成为上海“两翼张开”战略的一部分。有了这两个大项目为支撑，上海源源不断的投资将会涌入南通，把这个地级市急速拉升。
从长远看，上海扩容成为超过1万平方公里的大城，是必然的。上海扩容，可以同时拿下舟山和南通，这样总面积就跟北京一样，都是1.6万平方公里左右。如果只拿下舟山和南通的东部（不含海安、如皋、如东），则上海面积将达到1.2万平方公里左右。
舟山和南通的加盟，将让上海真正成为一个“两翼张开”的超级城市。当然，这都是后话。至少在5年内，看不到上海扩容的紧迫性——临港新片区至今仍然人气淡薄。当前最紧迫需要扩容的，是深圳和厦门。
No.1
企业动态
远洋集团：6月5日公告称，预计以万元对价，将所持有的合营公司远洋邦邦置业有限公司50%的股权，转让给大家投资。
此次股权转让意味着，远洋控股退出了远洋邦邦置业，远洋邦邦将成为大家投资旗下全资子公司。大家投资控股为大家人寿保险的全资子公司。更名前为安邦保险。
年5月，远洋旗下附属公司以0元对价，收购安邦保险集团间接持有的北京邦邦置业（即远洋邦邦置业前身）50%的股份。
由于安邦当时还持有远洋集团29.7%的股份，是远洋第二大股东，因此远洋0元收购安邦旗下置业公司，也被认为是“自家人”接手,重组此后，大家保险接手原来的远洋的股份，目前仍持有远洋集团29.58%的股份。
按照当时公布的信息，邦邦置业实际采取代建、代管的方式来接手安邦的地产资源，并收取一定的费用。
就在远洋退出远洋邦邦的前一天，其发布的董事变更显示，公司执行董事温海成辞任，由远洋集团执行总裁兼产品营造中心总经理崔洪杰接任。而在年2月远洋集团的一轮高层大调整中，正是由温海成负责主持远洋邦邦日常经营管理工作。
从分管远洋邦邦的温海成辞任，到股权转让还给大家保险，远洋集团当初的接手任务已经完成，基本退出了对原安邦系遗留地产项目的代管代建。
之前6万人参与摇号的杭州“大热”楼盘西溪公馆，正是远洋邦邦旗下公司接手的项目。
、年近两年的年报中提到的公司战略，均提到“聚焦主业”发展，加上、两年先后达到亿、亿元销售规模，远洋在地产业务上的加速明显。从今年年报来看，提出的方向则在于再提“高质量规模化发展、聚焦发展、追求优质资产结构“等更多向外部扩张、竞争性更强的目标。由此来看，年上任的温海成更擅长对非开发业务，对内管理风险管理，而今年接任的崔洪杰，则更熟悉开发业务方面。
与此同时，今年远洋还形成了环京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大重点开发区域的格局，以加强远洋不断加码城市深耕、推动南移西拓的策略方向。
正荣地产“千亿的烦恼”：
前5月累计合约销售金额约为.84亿元，累计合约销售建筑面积约为.79万平方米，同比分别减少10.9%、11.25%。销售疲软，融资来补。海外发债又热起来。
6月5日，发行一笔金额为2亿美元票据，年化利息为8.30%，之前的5月15日，发行2亿美元年到期、年息8.35%的优先票据，试图通替换高利率的旧债，来改善利润率下滑的不妙处境。利息不是特别高，但也不属于很低的那一类。
比较一下境外债，发行了5亿多美元优先票据的碧桂园，票面利率为5.4%；时代中国2亿美元的优先票据，票面利率为6%；相比之下正荣地产的成本似乎不低。当然也有高的，如力高集团就发行年到期的1.5亿美元优先票据订立购买协议，成本达13%；鸿坤地产，5月底的境外债票面利率14.75%；夸张的明发集团，6月1日发行的1亿多美元债年利率22%。
当然，特殊时期销售萎缩不是正荣一家，前5月正荣地产的销售额和销售面积同比是下降的，5月单月的表现还不错。5月份，正荣地产累计合约销售金额约为.89亿元，合约销售建筑面积约为83.11万平方米，合约平均售价约为每平方米0元，同比分别增长17.69%、26.49%及减少0.66%。等了几个月的客，增速算是来了，不过也要和同行比，更重要的是接下来几个月。
“动荡”年
过去十年是房地产企业的黄金时期，正荣地产也不例外。从年冲出福建走向全国，年正荣集团的营业收入才30.4亿元，到了年，已经接近亿元！但从年上市起，营收增速开始放缓。
与营收增速疲软相对应的是正荣集团的人事动荡。
据公开报道，上市后的不到两年时间，正荣地产已经有10多名高管离职。去年，带领正荣从几十亿到进军千亿的行政总裁王本龙离职，曾同任联席行政总裁的林朝阳、原正荣地产副总裁肖春和，被调走。正荣地产的“三人行”职业经理人天团，只剩下了黄仙枝一人。
今年，正荣地产助理总裁、营销中心总经理段静离职；乐居财经获悉，副总裁田永盛内部提出离职。非执行董事欧国强将在8号的股东周年大会去职。
千亿争议，净利润增速大降
年、年全口径销售数据分别为亿、亿。外界也是质疑颇多。主要在于“权益”二字。
据第一财经记者独家获悉的数据显示，年、年、年正荣地产实际效益销售数据约为亿、亿、亿左右。
若数据为真，那么正荣地产的权益销售率还不到50%，远低于行业常规水平。
再看净利润增速，同花顺数据显示，年，正荣地产归母净利润同比增速为18.9%，年为50.53%，更别提、年.75%、.58%的增速了。
经营性现金流也是常年为负值，此前正荣地产少数股东权益大增，就被业内质疑有借此美化负债率的嫌疑。
碧桂园集团副总裁陈斌离职
离职前，陈斌除任集团副总裁职务，还兼任原国际及特区事业部总经理一职。
融创：年1-5月实现合同销售金额亿元；合同销售面积.1㎡；五月当月实现合同销售金额.8亿，合同销售面积.8㎡。
明发集团：6月1日公告称，建议发行1.76亿美元的债券，按年利率22%计息，该债券将于年12月5日到期。
明发集团表示，如果未能按时支付相关款项，逾期款项将自到期日起至支付完毕期间，按22%年利率再加上10%计息。最高可达32%的融资成本。今年1月，明发集团发行了一笔年到期、总规模2.2亿美元的债券，利率也高达15%。不过，这次能否顺利融资还需打上一个问号，5月23日，明发集团一笔2.2亿美元债未按期兑付，构成违约，这笔债正急需兑付。
中指研究院数据显示，今年1-5月，中国房企海外债平均融资成本8.07%，同比下降0.72个百分点，5月平均融资成本更是低至6.33%。在此背景下，明发集团22%的利率相当引人瞩目。
年，明发集团录得合同销售额.1亿元，同比下降30.8%，被甩出百强房企阵营。资产负债方面，截至年末，明发集团的总负债达到.41亿元，资产负债率为77.97%。其中，流动负债占总债务的92.4%，合计.55亿元，仅比流动资产少10.79亿元。在流动负债中，短期借款64.92亿元，贸易及其他应付账款.11亿元。然而，公司账面现金及等价物仅为34.88亿元，同比下降33.73%，难以覆盖短期债务。
除此之外，明发集团的盈利能力早就不容乐观。年3月，普华永道宣布对明发集团年财报不发表意见，随后明发集团的股票自同年4月1日起停牌。那份让会计所沉默的财报显示，连续数年高增长后，公司净利润同比暴跌96.85%。
明发集团实控人黄焕明日子也不好过，年由于拒不履行法院判决被列入失信被执行人名单。
滨江集团的“暗雷”：20亿坏账隐忧
浙系“一哥”滨江集团在千亿房企中略显另类：同为浙系房企的绿城、祥生，浙江市场销售额占比已分别下降到40%、59%；滨江集团去年的亿销售额中，浙江贡献了亿，占比高达92%。
滨江集团并非不愿走出“舒适区”。从年起，滨江集团曾在上海、深圳等与当地企业联手投资项目。然而吃亏不少。
年，滨江集团意图打入深圳市场，与“地头蛇”安远控股成立合资公司深圳滨安，由滨江集团持股70%、安远控股持股30%，共同开发深圳旧改项目龙华区安丰工业区地块。
然而，年，深圳出台“史上最严工改政策”，禁止将厂房改为公寓，由此导致安丰工业区项目迟迟无法推进。年，滨江集团起诉安远控股，要求后者归还11.6亿元投资款。最终，安远控股用抵押的三座揭阳市水电厂收益权，以及深圳和昆明的三处房产，补偿给滨江集团。
年，滨江集团回复问询函时称，安远控股赔付的上述资产价值保守估计约为12.43亿，认为相应债权“无需计提资产减值损失”。到了年，滨江集团却又很快对此计提了7.24亿减值。即使如此，剩余4.36亿元至今也没有收回。
年底，滨江集团与上海商人仇瑜峰的中崇集团合作，拟共同开发上海湘府花园三期项目。
为了和中崇加深合作，滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元，并向中崇集团相关公司出借了7.06亿元，合计9.06亿元。
湘府花园三期项目泡汤后，年滨江集团将中崇诉至法庭，虽然最终胜诉，但陷入流动性危机之中的中崇集团能否最终还债仍是未知数。
中崇和滨江的蜜月期中，中崇滨江还拿下了上海黄浦旧改项目、上置集团旗下上海金心置业49%股权。该旧改项目至今仍无太大进展，上置集团正在出售项目股权。
上述深圳、上海的两次“踩雷”，给滨江集团造成的损失高达20亿元（已计提7亿多元坏帐），而年、年滨江集团的净利分别为12亿、16亿。
除上述项目外，滨江集团位于深圳的另外一些旧改项目也充满了不确定性。
年，滨江集团从深圳爱义福鑫投资手中收购深圳爱义房地产48%股权，成为后者第一大股东，打算和爱义福鑫一起在当地开发部分旧改项目，包括南方报业大厦城市更新项目、龙华区浪口片区城市更新项目。
但上述旧改项目进展缓慢。南方报业大厦项目在滨江集团年的财报中还处于拟建状态，在年的报表中已经不见踪影。浪口村屋和浪口厂房项目仍处于筹备建设中，分别计划在今年12月和8月动工。
年，滨江集团全口径销售金额为亿，据观点地产数据，年滨江集团权益销售额仅有.3亿，以此计算滨江集团的权益销售占比仅有43.9%。而克而瑞数据显示，年、年，滨江集团销售额分别为亿和亿，同期权益销售金额分别为亿、亿，权益占比分别为42.3%和44.1%。
房企合作开发虽然很常见，但在千亿规模的房企中，滨江集团的权益销售占比明显较低。事实上，千亿房企中仅有滨江集团的权益占比低于50%。
金地：6月9日金地南京公司以25.2亿元总价，一举包揽了当天出让的江北4幅地块，成为当日最大赢家。
其中，江北新区G06、江北新区G08地块为住宅地块，溢价率都不算高，楼面地价分别为元/平方米和17元/平方米，溢价率分别为3.01%和2.08%，几乎为底价成交。
除了江北新区，今年4月，金地商置联合体还以68.7亿元拿下南京秦淮区一幅商住、商办地块，总建面积超过50万平方米；去年12月，金地南京公司还以23.2亿拿下雨花台区西善桥地块。
从市场表现来看，“押宝”南京的确是正确选择。即便上半年受到疫情影响，今年1-5月，南京新建商品房成交量也达到了套，同比降幅只有8.9%。而5月单月成交量就达到套，环比上升24.6%，同比上升44.7%；4月的成交套数，环比涨幅达到.8%，和去年同比基本持平。
旺盛的市场需求，也顶破了南京市场一度严控的“限价”政策。今年6月1日，南京赛虹桥新盘仁恒城市星光，以4.38万元/平方米的价格获批多套销售许可证，超过板块内长期以来3.5万元/平方米的“报价红线”，被市场默认为“限价”实际出现松动的标志。
国家统计局发布的《年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，南京新房价格以环比上升1.8%的涨幅领跑全国，同比上涨4.5%。
铁狮门与陆家嘴合作开发的前滩地标项目——晶耀前滩网签出售了一整栋办公楼，总面积平方米，成交金额高达17.6亿，单价约66,元/平方米，据悉买家是微商化妆品牌——TST，该品牌由著名的影星张庭和林瑞阳创立。
晶耀前滩位于前滩核心位置，是由美国开发商铁狮门与陆家嘴集团合作开发的集办公、商业、住宅为一体的城市综合体项目。其总建筑面积约35.7万平方米，包括19.9万平方米共6栋国际甲级写字楼，6.8万平方米的全新购物中心，及品质住宅晶耀名邸。
No.2
债市信息
6月1日，万科宣布拟下调“17万科01”债券票面利率，存续期后2年票面利率由4.5%调整为1.90%。也就是说，17万科01调整利率后，比银行存款年利率还低。下调利率是一门技术活。
第一，不能明摆着“侮辱”投资人智商，要给对方一个算账空间；第二，要给自己留一条后路，就算投资人全部回售，也应该是和平分手。
万科下调利率是有底气的，无论投资者是否回售，对万科来说都不是坏事。
万科本身现金流充裕，年末持有现金.9亿元，.5亿元有息负债中，一年内到期的有息负债共.9亿元，占比为36.4%。
与万科保持好关系，给主承留下好印象，投资万科债券确定性更强。
另一个不会算账的是阳光城，最新五年期公司债券利率为7.3%，仍将回售期债券利率从7%下调至6.9%，投资人自然不买账。
华夏幸福却拥有特殊情况，背靠金主平安，融资底气一下子上来了。4月底，华夏幸福将“18华夏01”债券后两年的票面利率下调BP，由6.80%下调至5%，最终实现0回售。几乎同一时间，华夏幸福还将“18华夏03”后两年票面利率，由7.15%下调个BP至4.4%，回售结果尚未公布。如果“18华夏03”也实现0回售，那么这两期债券加起来，可以节省利息支出将近2亿元。
融资能力既是房企核心竞争的开始，也是结果反映，当第一梯队融资成本低于3%，第二梯队低于5%，那些融资成本在7%以上的房企竞争力将严重削弱。
时代中国：6月2日，时代中国公开发行公司债券，发行金额25亿，票面利率5.24%，期限为5年。
恒大：6月2日，恒大拟公开发行公司债券（第三期），规模不超过25亿，票面询价利率区间为4.9%-6.9%，期限为3年。
融创：6月3日，融创非公开发行公司债券的项目状态更新为“已回复交易所意见”，该债券类型为私募，拟发行金额80亿。
金科：6月3日，金科公开发行公司债（第二期）17亿，品种一发行规模12.5亿，票面利率5.0%，期限为4年；品种二发行规模为4.5亿，利率为5.6%，期限为5年。
华夏幸福：6亿3日，华夏幸福拟公开发行30亿元公司债，品种为小公募，期限不超过5年，用于偿还到期债券。
万科：6月3日，万科旗下万纬物流首期类REITS产品在深交所挂牌，规模为5.亿，其中优先级证券2.95亿，余下为权益级证券，期限为3+3+2年。
正荣地产：6月4日，正荣地产20亿应收账款ABS状态更新为“已受理”；5日，拟发行2亿美元年到期的优先票据，年息8.3%，拟动用票据发行所得款项净额再次拨付现有债项。
金地：6月4日，金地一期40亿ABS状态更新为“已受理”；5日完成年第二期中期票据，金额为20亿，利率为3.3%。
明发集团：6月1日发行的1亿多美元债年利率22%
No.3
政策行业动态
1、国务院扶贫办、住建部对决胜脱贫攻坚住房安全有保障工作进行再部署再督促，确保住房安全有保障目标任务不折不扣落实，探索建立解决相对贫困人口住房安全的长效机制，促进脱贫攻坚与乡村振兴有机衔接。
2、南京市国土部门最新挂牌8幅地块，均为涉宅用地，设置了毛坯房销售限价，且最高售价不得超过毛坯房限价%，这也是南京首批“限房价竞地价”地块，其中河西南地块的毛坯房限价为40元/㎡。
3、中国平安集团与深圳市政府签署战略合作协议。未来15年，平安将在深圳大手笔投建公共住房，以长期租赁为主，并优先满足政府租赁需求。
4、深圳楼市监管再升级。深圳住建局要求房产中介每月上报二手房成交价格等相关信息，对于不报、漏报、瞒报、错报的机构，视情况采取约谈、警告、暂停网签权限等处理措施，并纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。
5、58同城、安居客报告显示，一线城市中，北京和上海5月份平均租金环比小幅下滑，广州和深圳则小幅上涨。以成都、长沙、杭州、天津为代表的新一线城市租房热度相比上月持续升温。
6、腾讯计划携手建筑设计公司NBBJ在深圳开发一个名为网络城市的房地产项目。NBBJ表示，项目将分三期完成，首先开放的是公寓、写字楼和一个交通枢纽。
No.4
热点白话：园区、新城与地产
事件：近日，浙江省政府公布了《关于整合提升全省各类开发区（园区）的指导意见（征求意见稿）》等两份重要文件。根据文件，浙江将把全省个开发区整合到个以内，还将精简各类开发区“6成以上管理机构”。
过去这些年，开发商在国内拿地的逻辑，发生了巨大的变化。很多住宅用地，是通过绑定开发区、绑定产业新城出让的。早期拿地很简单，直接买就是了。后来，地方政府对房地产的态度变得羞羞答答，土地出让往往需要有“实体经济”的加持。为什么开发商有一阵子热衷搞文旅、搞商业综合体？其实都是为了拿地。再后来，你不跟产业新城绑定，不跟开发区绑定，就会失去大把机会。所以，很多开发商开始搞“产业新城”，甚至玩起“造车”。
年的时候，国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的负责人曾公开透露：他们的课题组调研发现，当时仅12个省、区的个地级市和个县级市，规划的开发区、新区，就可以容纳34亿人居住、生活。
后来这个数字曾遭到质疑。但不管怎么说，中国的开发区、新区很多，这是不争的事实。很多开发区、新区长期荒芜，更是不争的事实。以浙江省为例，总陆地面积仅有10.6万平方公里，11个地市，但开发区就达个，平均每个地市接近个。这的确是严重超生了！
开发区都要设立管理机构，而且往往参照政府设立，人员庞大。每个开发区不仅要有产业用地，还要配备生活用地，住宅、商业等土地当然不可少。开发区和高铁新城，堪称中国房地产的两大泡沫！很多城市的高铁站非常远，周边比较荒凉。这其实是故意的！前些年，中国人口红利尚未完全结束，很多城市都有强烈做大做强的愿望和信心。往往超前规划设计了高铁新城，希望通过高铁的建设，把自己城市的“建成区面积”翻番。但能做到这一点的城市不多，也就是中心城市而已。所以，多数三四线城市前期设计的“高铁新城”，目前多人气惨淡。
高铁新城将来如何收场，尚未可知，因为高铁站搬迁可不是一件容易的事情。而开发区的整合、撤并，就相对容易很多。
部分省区在年到年，就基本完成了开发区的整顿。相比之下，浙江行动偏晚了一些，但动作比较大。可以想见，这一轮全国性的“开发区整顿”，会大大压缩开发区的数量，减少管理人员、管理成本，还大幅减少占用土地的面积。
对于楼市最大的影响是：很多跟开发区配套的住宅用地会被收回，这相当于给全国楼市做了一次“节育手术”，避免了未来住宅供应量的泛滥。而且你要知道：这些开发区绑定的住宅用地，当年转让价格极其低廉。如果任由这些“原始股”上市，冲击力可想而知。所以，整顿开发区相当于一次重要的“地价调整”，对于地方政府维护其卖地收入和卖地质量，有重要作用。
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