引言
红鲤鱼与绿鲤鱼与驴......
全国有几个江北新区？
NO.1
壹
我们这个号，站在南京，放眼全国，并从全球视角审视南京发展。而不仅仅介绍楼盘。
在全国格局下看跨江发展，有的发展迅速，有的走了弯路。重庆有两江新区，南京有江北新区，都在国家级新区的框架内迅速崛起。但江北新区建设目标最宏伟，并定位承担全省发展基石的江北新区，并不在江苏。
中国对跨江发展最为积极紧迫的省份，是安徽省，早在9年前，就成立了江北产业集中区！
安徽省江北产业集中区位于芜湖市鸠江区境内，规划面积平方公里，区内人口34.1万(其中沈巷镇12.5万)。年6月，安徽省江北产业集中区管委会正式运转。年2月，省委省政府为加快集中区建设，破除集中区发展的体制障碍，对集中区管理体制进行了调整完善。
官方说法是：芜湖市委、市政府高度重视江北集中区发展，强调把加快建设江北产业集中区作为全市跨江发展的头等大事，重中之重，强力推进，在发展战略、基础设施、项目扶持、招商引资、资金投入、人才支撑、合作共建等方面出台了一系列具体的政策措施。省、市两级政策相互叠加，使江北集中区成为吸引要素的洼地、发展政策的高地。
从安徽省和芜湖市两级政府来看，这个江北产业集中区的档次很高，是头等大事，是重中之重。
但新区成立9年以来，现在来看发展的并不是十分顺利，有媒体认为：江北产业集中区发展结果是一地鸡毛，由国家示范区，沦为烂摊子。
NO.2
贰
当地有人表示，现在江北还是一片荒芜，但地早就征了好几年了。江北产业集中区管委会工作人员表示，该区从老百姓手里征收了3.3万多亩地，征而未批的占到一半左右。有用地指标时就用，没有指标时老百姓就先种着。“集中区所在地原是大片良田，种一季水稻一亩能收千余斤。”集中区的被征地农民说，十年下来，上万亩良田荒废的粮食损失就达上亿斤。
有媒体调查，江北集中区注册企业近家，其中工业企业23家，规上企业8家。正常生产且有一定规模的企业仅三四家，这也是集中区一直对外宣传的几家“盆景”企业。一位干部说，一些注册企业实际是开票企业，实体在外，为了享受税收减免在此注册，“这些企业像候鸟一样，享受完政策就走人。”（政经参考）
为了确保消息的准确性，本号委托当地的读者协助调研江北集中区的发展情况，发现记者调查并非危言耸听。
从现场发来照片来看，当地的不少建筑处于停工状态：
外墙粉刷着标语：建设精品工程！
这个项目也处于烂尾状态。
一样的停摆。
江北的路通了，但现在只有芜湖长江大桥一条通道，后面正在建设的还有其他大桥。
而有网友对于芜湖江北集中区的现状做了一个总结，一语中的。
而实际上当地网友对于芜湖江北的房价还是缺少第一线的认知。根据我对芜湖江北各大地产商的在售楼盘的梳理，发现当地新房价格已经突破一平。
近期要开盘金鹏项目房价已经批到一平，当年拿地价格是元，开发商稳赚不赔。
而与房地产的火爆局面不同，这个江北集中区的债务越来越高，已经到了难以为继的地步了。
“集中区从征地拆迁到基础设施建设，投下去亿元，形成了巨额债务。”江北产业集中区管委会工作人员说，这几年逐步消化，截至今年一季度末，还有46亿元债务。
前几年税收优惠加上缺乏产业，集中区收入有限，债务偿还主要靠中央财政补贴，如今财政补贴即将到期，压力很大。
所以江北集中区的帽子等级越来越低，从正厅级，被贬为副厅级。安徽省直接抛弃，芜湖自己玩了。
NO.3
叁
如果安徽只有一个江北新区，那问题并不算太大。问题是安徽除了芜湖江北集中区外，还有两个江北新区。
与江苏改革阻力重重相比，安徽在行政区划调整方面可谓予取予求。三家分巢后，合肥拿到了庐江和巢湖市，芜湖拿到了无为及沈巷。而马鞍山直接拿下两个县，含山和和县。对，就是紧邻南京江北新区的和县。
在此基础上，马鞍山在江北成立了自己的江北新区--郑蒲港新区。
年11月，马鞍山市委、市政府立足推动一江两岸协调发展大局，决定规划建设郑蒲港新区，托管和县姥桥镇、白桥镇全境。年1月4日，市委、市政府举行了马鞍山经济技术开发区郑蒲港新区建设指挥部揭牌仪式，标志着新区建设正式启动。新区总面积平方公里，人口11.8万人。郑蒲港新区概念性总体规划面积约.6平方公里，一期建设用地约30平方公里。郑蒲港新区国家一类对外开放口岸已获批，马鞍山也成为沿江城市中唯一一个江南江北两个港口都对外扩大开放的城市。
但以马鞍山的小身板，有能力发展江北吗？很难。这几年马鞍山的产业转型非常困难，这座对钢铁产业依赖度很高的跨江城市，一旦集中发展江北，巨额的投资很有可能让这座小城精尽人亡。
所以马鞍山想了两招：
第一招，依靠开发商，引入PPP模式。
年1月30日下午，郑蒲港新区与雅居乐集团就“郑蒲港现代文旅产业新城“项目在郑蒲港新区签订合作协议。
官方媒体表示：此次签约，标志着雅居乐集团产业地产业务进军南京区域的号角已经吹响。雅居乐将自身优势和郑蒲港新区的优越条件有机结合，携手郑蒲港新区建设“郑蒲港现代文旅新城“，拟建设主题乐园，风情商业街区，总部经济区，规划展示馆，诗歌文化长廊等项目，以打造高品质、高标准的国际化、现代化文旅新城。
其实说的好听，不就是开发商出钱帮忙建港口，大量土地交给开发商打理建设的游戏嘛！
第二招是什么呢？还是依靠开发商，吃死南京。
比如在和县与江北新区交界的地方，搞了一个乌江新城，还拉了很多经济学家过来站台。这个乌江新城，就是海量卖地，吸引南京老头老太过来投资。80万一套，贪小便宜的纷纷给马鞍山的第二个江北新区送钱。
比如位于南京江北新区边界不远的这个江湾新城，万方超级大盘，万方啊！！！这是什么概念？以平一套计算，这个小区将为市场提供9万套房子。9万套意味着什么？南京年全年才卖了7万套新房，今年上半年也就卖了3万多套房子。9万套可以让万南京人民买一年半。
而和县有几个人？常驻人口不到50万。
这仅仅是一个楼盘，一个楼盘，附近还有很多土地，很多楼盘。南京人民年都买不完。
那么雅居乐和南京的韭菜能否支撑住马鞍山两个江北新区的建设？我持怀疑态度。
好了，芜湖一个江北新区，马鞍山两个江北新区。现在铜陵也来了个江北新区。
年10月，本来属于江北安庆的枞阳县，突然被划到位于江南的铜陵市的管理。安徽省是真真的牛叉啊！
从地图上看，枞阳县距离安庆非常近，距离铜陵市隔了个长江，因为铜陵比较小，经济相对发达，而枞阳就差远了，一纸区划调整，直接给铜陵了。
现在铜陵突然在江北拥有了比江南更大的土地，铜陵立马成立了江北新区。（名字就叫江北新区）
就在7月22日，铜陵市发改委公开了市政协九届二次会议第77号提案《关于下好跨江高质量发展高水平规划先手棋的建议》的相关回复，官方向安徽发改委提了相关建设意见：
一是规划方面，争取批准新区规划面积平方公里，起步区20平方公里以上；二是在土地方面，同意修编江北区域的土地利用规划，调整部分用地性质，每年给新区土地指标亩，重大项目实行计划指标单列；三是在财税方面，将新区税收省里留成部分全额返还新区用于新区发展。
安徽发改委给于了积极回应，认为铜陵跨江发展是必然趋势…
安徽下游三个稍微强一个点的城市—芜湖、马鞍山、铜陵，都成立了江北新区。马鞍山还一口气搞了俩。问题是，这些江北新区，距离南京的江北新区距离都不远。
NO.4
肆
那么问题来了，安徽江南的这三个城市，体量都这么小，为何非要跨江，芜湖都搞不动，马鞍山和铜陵能搞动？其实看一张地图就明白了。
芜湖、马鞍山、铜陵，都是南京都市圈核心城市，与合肥的互动较少，江南沿江产业带，是南京的传统腹地范围。而如果这几个城市发展江北，发展方向就直接改变了，由向南京发展，转变为向合肥发展。合肥与江南三个城市的互动大大加强，肉都烂到安徽的锅里，提升合肥首位度。（安徽为了省会操碎了心）
而马鞍山的郑蒲港，其实本身的定位就是为合肥建设长江港口而存在的。
再者，安徽江北的几个县，现在经济发展确实太差，经济数据惨不忍睹，无论是枞阳，还是和县、含山，根本提不上筷子。让这些江南城市来带动一下，精准扶贫，有利于均衡发展。
但芜湖江北集中区的现状说明，这几个城市完全不具备跨江发展的能力，而且5年内还是不具备全面跨江的条件。为什么？成本太高了。
南京发展跨江，是走了一段曲折的道路的，90年代以南大、东大浦口校区为代表，南京跨江战略全面启动，最终以惨败告终。南大东大也元气大伤，直到4年前国家级新区批准后，南京江北才真正进入快速发展期。
尽管如此，跨江的成本和代价，远远不是一座普通城市能承受。以南京长江5桥为例，预算投资70亿，考虑到梅子洲地下工程早已建好，实际成不低于亿，一公里快速路的成本接近10个亿。
如果是城市快速路，全国最贵的就是北京机场线，双向8车道，加上拆迁成本一公里也就4亿多，普通快速路含拆迁1-2个亿就拿下来了。跨江的成本是非常现实的。
亿，马鞍山、铜陵这样的城市，不吃不喝也拿不出来啊！再加上长江经济带的环境保护非常严格，4号线光为了保护江豚，都要花多少钱？所以很多事情不是小清新想像就可以了，都要用钱砸。
包括4号线江心洲站到底设不设，议论纷纷，这个站要比普通站多花多少钱，有人知道吗？吓人。
所以南京在90年代跨江失败后，现在利用国家新区的帽子，举全市之力来发展江北，现在都表现的有点吃力，颤颤巍巍，芜湖马鞍山铜陵三个城市绑到一起，财力也达不到南京的一半，搞这么多跨江战略，能好的了吗？
就在最近，人均GDP完爆安徽的镇江市，债务问题真的快垮了，已经沦落到卖体育馆的地步了。
步子迈得太大，真的会扯到蛋。
武汉以下的城市，除了南京，没有一个城市能够全面跨江。
来源：楼市科学家
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